OPINIE | Gedroomde grondopbrengsten
Vincent Cantrijn werkte als projectleider stadsvernieuwing in Eindhoven en Nijmegen. Daarna werkte hij bij woningcorporatie Portaal in Nijmegen. Het participatierapport over de ellende rondom het bouwplan Vossenlaan 44 was hem een doorn in het oog. De participatie, of het ontbreken daarvan, krijgt nu de schuld, zegt Cantrijn in dit opiniestuk.
In de besluitenlijst van het college van B & W van 9 mei 2023 staat een uitgebreid verslag van een extern bureau over de participatie rondom het bouwplan Vossenlaan 44, de voormalige ROC-locatie. Al 15 jaar wordt geprobeerd hier een bouwplan te ontwikkelen. De participatie, of het ontbreken ervan, krijgt nu de schuld van alle ellende. Ik moet helaas constateren dat de huidige raad met alle moties over participatie rondom dit project voorbij gaat aan enig historisch besef wat écht de oorzaak van het probleem is. En geen enkel raadslid zal weten dat de hoge huur van de gerealiseerde appartementen op de voormalige Hermeslocatie aan de Genestetlaan hier direct mee te maken heeft. Hoogste tijd om dit gat in het historisch besef te dichten.
Biedingen niet hoog genoeg
In de inleiding van het evaluatierapport over het participatieproces Vossenlaan 44 staat het volgende: Het voormalige ROC-gebouw Vosselaan 44 is samen met het voormalige terrein van Hermes aan de Genestetlaan verkocht aan Woonfront Vossenlaan Nijmegen B.V. In eerste instantie heeft de gemeente geprobeerd het via een open inschrijvingsprocedure te verkopen, maar de biedingen waren niet hoog genoeg. Als gevolg hiervan is de locatie in combinatie met het terrein aan de Genestetlaan verkocht aan Woonfront Vossenlaan Nijmegen B.V. Het college wilde hiermee een hogere opbrengst van de grond krijgen, omdat de gemeente ervan uit ging dat er 140 appartementen op de locatie Vossenlaan zouden komen. De Hermeslocatie aan de Genestetlaan zou ook winstgevender zijn. Deze passages liegen er niet om. De biedingen waren niet hoog genoeg; het college wilde een hogere grondopbrengst krijgen; Hermeslocatie zou ook winstgevender zijn. Gedroomde grondopbrengsten als leidraad voor bestuurlijk handelen. Wat was er aan de hand?
foto: Wikipedia
Hand overspelen
Op 1 november 2007 staat de volgende kop boven een artikel in de Gelderlander: ROC zorgt voor schuifoperatie scholen. Het artikel start met de volgende passage in dik gedrukte letters: ‘Met de opening van de nieuwbouw van het ROC bij het NS-station komen er in zes schoolgebouwen vrij. Een nieuwe toekomst lonkt: soms ander onderwijs, soms komt de sloper om ruimte te maken voor woningen.’ Einde passage. Alle toenmalige verspreide ROC-locaties waren ondergebracht in een nieuw gebouw op het terrein naast het station, waar de loodsen van Van Gend & Loos hadden gestaan. De gemeente was eigenaar van de locaties van de vrijkomende schoolgebouwen. De locaties werden te koop aangeboden onder het motto: de hoogste bieder mag het kopen. De Nijmeegse woningcorporaties hadden grote interesse in deze locaties. Uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen paste perfect in de gemeentelijke woonvisie van die tijd met als rode draad: de ongedeelde stad. De ROC, locatie Ploegstraat/Goffertweg (voormalige Detailhandelsschool) is door ontwikkelaar Kaliste in samenwerking met Portaal gekocht van de gemeente en ontwikkeld tot een nieuw woongebied. Inclusief sociale huurappartementen. Standvast zorgde voor sociale huurappartementen op de ROC, locatie aan de Hatertseweg. De ROC, locatie in Zwanenveld werd verkocht aan een projectontwikkelaar. De woningcorporaties konden niet op tegen het absurd hoge bod. Want dat was het. Die ontwikkelaar had dit hoge bod uitgebracht én betaald in de veronderstelling dat de gemeente wel akkoord zou gaan met een nieuwbouwplan voor kantoren, dure appartementen en detailhandel. Nee dus. Duidelijk een geval van hand overspelen. Helaas heeft dat er toe geleid dat het terrein tot op de dag van vandaag nog steeds braak ligt. Maar wel met de hoofdprijs voor het gemeentelijk grondbedrijf.
Opstelling Nijmegen kon niet
Portaal had ook een bod gedaan op de ROC, locatie Vossenlaan 44 om er zorgwoningen in de sociale huur te realiseren. Iets wat perfect paste in de prestatieafspraken en de taakstelling van corporaties en gemeente in het kader van de ongedeelde stad. Helaas woog de mening van het gemeentelijk grondbedrijf zwaarder. Portaal en andere corporaties boden te weinig. Anno 2023 wordt dit in simpele woorden door een extern bureau gezet in de inleiding over een mislukt participatieproces: de biedingen waren niet hoog genoeg. Dank je de koekoek. Maximalisatie van de grondopbrengst was voor de gemeente belangrijker dan volkshuisvestelijke uitgangspunten. Ik werkte toen bij Portaal en was zelf bij het bod van Portaal betrokken. Wij vonden toen dat deze opstelling van de gemeente niet kon. Jaren later werd de locatie alsnog door de gemeente verkocht aan Woonfront Vossenlaan Nijmegen B.V. Deze partij was bereid om de door de gemeente gewenste hoge prijs te betalen voor de realisatie van 140 appartementen. In diezelfde transactie werd een gemeentelijk terrein aan de Genestetlaan aan Woonfront Vossenlaan verkocht. Dat vond ik een nóg kwalijker transactie.
Motie van treurnis
Aan de Genestetlaan stond de busremise van Zuidooster; later Hermes. De busremise verhuisde naar Nijmegen West. In het kader van de herstructurering Willemskwartier hadden gemeente en Portaal na vertrek van de bussen deze locatie samen gekocht, met als doel om hier voor gezamenlijk risico in de grondexploitatie sociale huurwoningen te realiseren. Portaal ontwikkelde daarom een plan voor appartementen in de sociale huur. De afdeling stedenbouw zag appartementen op deze plek niet zitten. Exit gezamenlijk plan. Op initiatief van wethouder Paul Depla heeft de gemeente Portaal toen uitgekocht en de locatie uit de gezamenlijke grondexploitatie gehaald. Tot mijn stomme verbazing werd de grond jaren later verkocht aan een ontwikkelaar voor de bouw van appartementen. Geen sociale huur, maar dure huur. Toenmalig wethouder Bert Velthuis moest zich in allerlei bochten wringen om aan de raad uit te leggen waarom de huur van die appartementen zo hoog waren. Het lukte hem niet. In 2017 kreeg hij van de raad een motie van treurnis. Hij kreeg de schuld van het niet realiseren van sociale huurappartementen voor starters op deze locatie. Ik vond dat toen onterecht. Nog steeds trouwens. De transactie met Portaal waarmee de gemeente het Portaaldeel van de grond kocht, waardoor er geen sociale huurappartementen kwamen, is nooit onderwerp van discussie geweest in de raad. In 2018 werden de appartementen door de projectontwikkelaar met een winst van ongeveer 15 miljoen euro doorverkocht aan een Duitse investeringsmaatschappij. Zo kan het soms lopen met grond die lang geleden gekocht was door gemeente en een woningcorporatie.
Gesteggeld met de buurt
De Ploegstraat, waar de Detailhandelsschool heeft gestaan, is een prachtig project geworden; inclusief sociale woningbouw. Hetzelfde geldt voor de ROC -locatie aan de Hatertseweg. De ROC – locatie Zwanenveld ligt nog steeds braak. En er is nog steeds geen zicht op realisatie van een bouwplan voor de ROC – locatie Vossenlaan 44. De participatie, of het ontbreken daarvan, krijgt nu de schuld. Ik vind dat onterecht. De werkelijke oorzaak ligt bij de gedroomde grondopbrengsten voor het gemeentelijk grondbedrijf voor de bouw van 140 appartementen, inclusief doorverkoop van grond voor de bouw van dure huurappartementen op de Hermeslocatie aan de Genestlaan. Ik vermoed dat er geen raadslid is die deze achtergrond weet. Inmiddels wordt er jarenlang gesteggeld met de buurt over een bouwplan. Te hoog, te massaal, te veel. Dit bouwplan was aan de voorkant van het proces wel de basis voor verkoop aan de ontwikkelaar. Het externe bureau zegt het zelf in niet te missen woorden in het evaluatierapport over de participatie: bestuurlijke winstverwachtingen op de grond kregen de prioriteit.
Lees ook
TERUGBLADEREN | Woningcorporaties in Nijmegen
